سرقفلی دقیقا چه جايگاهي در معاملات دارد؟
بعضی از کلمهها با وجود اینکه زیاد از زبان مردم شنیده میشود اما خیلیها معنی آن را نمیدانند یا فکر میکنند که میدانند اما معنی درست آن نیست. مثلا همین سرقفلی که خیلی وقتها شده چه کاسبها، تجار و بازرگانها و چه مردم عادی از واژه سرقفلی استفاده میکنند، آن را معامله میکنند، میفروشند، میخرند و اجاره میدهند؛ اما خبر ندارند که از سال 1376 چیزی به نام سرقفلی در قوانين رسمي وجود ندارد؛ با این حال هنوز بر سر در مغازهها و معاملات ملکی این جمله که «سرقفلی معامله میشود» دیده میشود. در این گزارش سعی كردهايم تفاوتها و تغییر قوانین سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت را با زبانی ساده به دور از خشکی قوانین حقوقی توضیح دهیم.
پیمان عطار، وکیل پایه یک دادگستری در گفتوگو با هفتصبح میگوید: در فقه اسلامی موضوعی با عنوان سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت برای اماکن تجاری و مغازهها به صورتی که امروز شاهد آن هستیم وجود نداشته ؛ ولی با افزایش جمعیت کشورها و لزوم ارتباط بازرگانی و تجاری با دیگر کشورهای جهان و به جهت اینکه موضوع سرقفلی در کشورهای اروپایی پیشبینی شده بود در قوانین پیش از انقلاب مقرراتی در رابطه با بحث سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت از سوی قانون گذار تصویب شده بود.
فرق سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت
بر فرض مثال شما تصمیم میگیرید در جایی فروشگاه لباسهای زنانه و مجلسی بزنید. صاحب مغازه از شما 5 میلیون تومان بابت پول پیش میگیرد تا شما به مدت یک سال در این مکان کسب و کار کنید. بعد از یک سالی که شما مشتریهای زیادی را به این مغازه جذب کردهاید و خیلی از خانمها برای خرید به مغازه شما میآیند اعتبار هم کسب میکنید. بعد از این مدت شما وقتی میخواهید این مغازه را به صاحبش برگردانید او باید به شما علاوه بر پنج میلیون تومان پول پیشتان بابت یک سال کاری که انجام دادهاید و مشتریهایی نیز به دست آوردهاید حق دیگری در نظر بگیرد که نام این حق میشود «حق کسب، پیشه و تجارت»اما در ذهنیت عوام، سرقفلی و حق کسب و پیشه به یک معنا به کار برده میشود ، در حالی که قوانین فعلی ایران، برای هرکدام، ماهیت جداگانه تعریف کرده است و از یکدیگر مستقل هستند. پیمان عطار، درباره اینکه سرقفلی و حق کسب و پیشه چه تفاوتی دارد توضیح میدهد...
سرقفلی در تعریفی ساده یعنی پولی که مالک و موجر از مستاجر یک مغازه در ابتدای قرارداد اجاره دریافت میکند که بر مبناي ميزان موفقيت و شهرت پيشين آن مغازه این مبلغ باید،مبلغ قابل توجهی باشد. هنگامی که مدت قرارداد اجاره سپری شد حالا این قرارداد یک ساله، سه ساله یا زمانهای بیشتر و کمتر آن بوده؛ مستاجر این وجه را به موجر برمیگرداند یا اگر بخواهد حقوق ناشی از فعالیت در این مواضع را به کس دیگری به جز موجر واگذار کند میتواند مبلغ سرقفلی را از مستاجر بعدی دریافت و مغازه را به نفر جدید واگذار کند اما تعریف حق کسب و پیشه و تجارت این است که در اثر فعالیت و حسن خدمات مستاجر در مغازه و حسن مشتریمداری وی، حقی برای مستاجر مغازه به وجود میآید که این حق صرفا و منحصرا ناشی از حسن رفتار و کردار شخص در فعالیت تجاری و بازرگانیاش در مدتی که در آن مغازه بوده خواهد بود و این حق نیز مانند حق سرقفلی از سوی مستاجر قابل واگذاری به شخص دیگر میباشد.
سرقفلیِ نامحسوس وغیرقابل رویت
سرقفلی بهتدریج بهدست میآید و غیرقابل رویت و نامحسوس است. بهرغم این تفاوتها، سرقفلی یک دارایی با ارزش برای موفقیت شرکت است. بعضی اوقات ممکن است یک شرکت برای سرقفلی، بیشتر از یک دارایی محسوس و قابل رویت تلاش کند. وقتی مالکی ملک تجاری خود را با دریافت سرقفلی اجاره میدهد ـ یا به قول عرف مرسوم، به صورت فروش سرقفلی معامله میکند ـ این گونه نیست که این سرقفلی جزیی از مالالاجاره باشد و بعد از اتمام مدت، مستاجر هیچ حقی نسبت به ملک نداشته باشد. بلکه از دید عرف، با چنین معاملهای فقط ملک در دست مالک باقی میماند که میتواند اجاره بهای متعارف آن را دریافت کند، ولی اداره محل، تخلیه آن یا واگذاری به مستاجر دیگر، در اختیار مستاجر قرار میگیرد و به قول عرف، میتوانست سرقفلی خریداری شده محل را بفروشد.
در واقع سرقفلي اين اجازه را به مستاجر ميدهد كه از رونق كسب خود، در هنگام واگذارياش به فرد ديگر، بهره مالي ببرد. پس مشخص میشود که حق سرقفلی با حق کسب، پیشه و تجارت متفاوت است و حق سرقفلی ابتدای قرارداد توسط موجر از مستاجر دریافت میشود كه به معني رقمي است كه از نگاه موجر به خاطر رونق كسب و كار اوليه بايد از سوي مستاجر پرداخت شود و پس از آن حق واگذاري اين كسب به فرد ديگر به مستاجر محول ميشود اما حق کسب، پیشه و تجارت به جهت فعالیت تجاری مستاجر در هنگامی که قصد تخلیه مغازه را داشته باشد چه این تخلیه به جهت درخواست موجر باشد و چه به جهت درخواست مستاجر، مستحق دریافت حق کسب، پیشه و تجارت خود از موجر یا مستاجر بعدی خواهد بود.
آيا حق كسب و پيشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟
در سال 1376 قانوني در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصويب رسيد و مقرر شد كه اخذ سرقفلي در مواردي كه در قانون آمده جايز، اما مطالبه هر وجهي غير از سر قفلي ممنوع است. در نتيجه به موجب اين قانون هر قرارداد اجارهاي كه از سال 1376 به بعد در خصوص اماكن تجاري منعقد شده، گرفتن سرقفلي در آنها جايز است اما حق كسب، پيشه و تجارت به مستاجر تعلق نميگيرد. پیمان عطار در این باره میگوید: وقتی به قوانین سالهای 1322 تا 1376 نگاه میکنیم هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب، پیشه و تجارت بوده است. این در حالی است که مشروعیت در حق کسب، پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی مورد بحث و تردید بود اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است . قبل از انقلاب تا سال 1376 قانونی در خصوص سرقفلی وجود داشت به این معنا که یک نفر میتواند حق کسب و کارش را به صاحب مغازه یا مستاجر بعدی بفروشد اما بعد از این سال و با تغییر قوانین در این رابطه دیگر چیزی به نام سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت وجود ندارد.
مگر اینکه مغازهای قبل از سال 76 حق کسب، کار و تجارت را داشته که در این صورت صاحب مغازه میتواند این حق را بفروشد یا اجاره دهد. برای همین دیدن کاغذهایی که روی شیشه مغازههای قدیم در نقاط قدیمی شهرها دیده میشود که نوشتهاند سرقفلی به فروش میرسد یا اجاره داده میشود به این خاطر است که حق کسب و کار دارد و میتواند بفروشد یا اجارهاش بدهد اما اگر در همین سالهای اخیر مغازه یا پاساژی افتتاح شده باشد و ادعایی برای فروش سرقفلی دیده شود خلاف قانون است، دیگر چنین چیزی وجود ندارد، چون قوانین بعد از سال 1376 تغییر کرده است اما متاسفانه برای اینکه مردم و حتی مغازهدارها هنوز با گذشت 15 سال از تغییر قانون در این خصوص بیاطلاع هستند آگهی فروش یا اجاره سرقفلی را میزنند و مردم بیاطلاع نیز همچنان سرقفلی را میخرند و اجاره میکنند.
کارکرد پروانه کسب
پروانه کسب یا جواز كسب همان تابلویی است که در هر مغازهای بروید و کسب و کاری داشته باشد روی دیوار آنجا خودنمایی میکند. این پروانه کسب همان اجازه كتبی برای کسانی است که میخواهند کار و کاسبی راه بیندازند و مدرکی است که نشان میدهد صلاحیت اشتغال در امور تجاری را دارند. پروانه کسب به این خاطر اهمیت دارد که دارنده آن از حمایت مالی بهرهمند است. به علاوه دارندگان پروانههای كسب به راحتی میتوانند عضو اتحادیههای صنفی شوند و از امتیازهایی مثل گرفتن كالاهای سهمیهای، دریافت وام، اخذ اعتبار و...استفاده کنند. اغلب پروانههای كسبی که به شخص خاصی مربوط نمیشود همراه با معامله سرقفلی به انتقال گیرنده واگذار میشود اما برخی پروانهها که قائم به شخص معینی است و تحت ضوابط خاصی به افراد واجد صلاحیت داده میشود مثل پروانه مربوط به فروش دارو كه در اعطای آن لزوما شرایطی دارد که باید آنها رعایت شود. پروانه كسب را مستقلا میتوان معامله کرد. بنابراین انتقالدهنده سرقفلی لزومی در واگذاری پروانه به تبع سرقفلی ندارد. مثلا شخص میتواند سرقفلی ملك خود را با یك نفر معامله و پروانه محل را به دیگری واگذار كند.
در قانون سال 76 سرقفلي در چه مواردي تعلق ميگيرد؟
ماده 6 قانون سال 76 ميگويد، هر گاه مالك، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار كند، ميتواند مبلغي به عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت كند و مستاجر ميتواند در طول مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستاجر ديگر به عنوان سرقفلي دريافت كند مگر آنكه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد.
تبصره الف: چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد و مستاجر با دريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار كند، پس از پايان مدت اجاره مستاجر اخير حق مطالبه سرقفلي را از مالك ندارد.
تبصره ب : در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر منتقل كند، هنگام تخليه مستاجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادلانه روز را دارد. ماده7 هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زماني كه عين مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالك حق افزايش اجارهبها و تخليه عين مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود كه هرساله عين مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار كند. در اين صورت مستاجر ميتواند از موجر يا مستاجر ديگر مبلغي به عنوان سرقفلي براي حقوق خود دريافت كند. همچنين هرگاه ضمن عقد اجاره شود كه مالك عين مستاجره به غير مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار كند، مستاجر ميتواند براي دريافت حقوق خود يا تخليه محل مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه كند.
بعضی از کلمهها با وجود اینکه زیاد از زبان مردم شنیده میشود اما خیلیها معنی آن را نمیدانند یا فکر میکنند که میدانند اما معنی درست آن نیست. مثلا همین سرقفلی که خیلی وقتها شده چه کاسبها، تجار و بازرگانها و چه مردم عادی از واژه سرقفلی استفاده میکنند، آن را معامله میکنند، میفروشند، میخرند و اجاره میدهند؛ اما خبر ندارند که از سال 1376 چیزی به نام سرقفلی در قوانين رسمي وجود ندارد؛ با این حال هنوز بر سر در مغازهها و معاملات ملکی این جمله که «سرقفلی معامله میشود» دیده میشود. در این گزارش سعی كردهايم تفاوتها و تغییر قوانین سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت را با زبانی ساده به دور از خشکی قوانین حقوقی توضیح دهیم.
پیمان عطار، وکیل پایه یک دادگستری در گفتوگو با هفتصبح میگوید: در فقه اسلامی موضوعی با عنوان سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت برای اماکن تجاری و مغازهها به صورتی که امروز شاهد آن هستیم وجود نداشته ؛ ولی با افزایش جمعیت کشورها و لزوم ارتباط بازرگانی و تجاری با دیگر کشورهای جهان و به جهت اینکه موضوع سرقفلی در کشورهای اروپایی پیشبینی شده بود در قوانین پیش از انقلاب مقرراتی در رابطه با بحث سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت از سوی قانون گذار تصویب شده بود.
فرق سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت
بر فرض مثال شما تصمیم میگیرید در جایی فروشگاه لباسهای زنانه و مجلسی بزنید. صاحب مغازه از شما 5 میلیون تومان بابت پول پیش میگیرد تا شما به مدت یک سال در این مکان کسب و کار کنید. بعد از یک سالی که شما مشتریهای زیادی را به این مغازه جذب کردهاید و خیلی از خانمها برای خرید به مغازه شما میآیند اعتبار هم کسب میکنید. بعد از این مدت شما وقتی میخواهید این مغازه را به صاحبش برگردانید او باید به شما علاوه بر پنج میلیون تومان پول پیشتان بابت یک سال کاری که انجام دادهاید و مشتریهایی نیز به دست آوردهاید حق دیگری در نظر بگیرد که نام این حق میشود «حق کسب، پیشه و تجارت»اما در ذهنیت عوام، سرقفلی و حق کسب و پیشه به یک معنا به کار برده میشود ، در حالی که قوانین فعلی ایران، برای هرکدام، ماهیت جداگانه تعریف کرده است و از یکدیگر مستقل هستند. پیمان عطار، درباره اینکه سرقفلی و حق کسب و پیشه چه تفاوتی دارد توضیح میدهد...
سرقفلی در تعریفی ساده یعنی پولی که مالک و موجر از مستاجر یک مغازه در ابتدای قرارداد اجاره دریافت میکند که بر مبناي ميزان موفقيت و شهرت پيشين آن مغازه این مبلغ باید،مبلغ قابل توجهی باشد. هنگامی که مدت قرارداد اجاره سپری شد حالا این قرارداد یک ساله، سه ساله یا زمانهای بیشتر و کمتر آن بوده؛ مستاجر این وجه را به موجر برمیگرداند یا اگر بخواهد حقوق ناشی از فعالیت در این مواضع را به کس دیگری به جز موجر واگذار کند میتواند مبلغ سرقفلی را از مستاجر بعدی دریافت و مغازه را به نفر جدید واگذار کند اما تعریف حق کسب و پیشه و تجارت این است که در اثر فعالیت و حسن خدمات مستاجر در مغازه و حسن مشتریمداری وی، حقی برای مستاجر مغازه به وجود میآید که این حق صرفا و منحصرا ناشی از حسن رفتار و کردار شخص در فعالیت تجاری و بازرگانیاش در مدتی که در آن مغازه بوده خواهد بود و این حق نیز مانند حق سرقفلی از سوی مستاجر قابل واگذاری به شخص دیگر میباشد.
سرقفلیِ نامحسوس وغیرقابل رویت
سرقفلی بهتدریج بهدست میآید و غیرقابل رویت و نامحسوس است. بهرغم این تفاوتها، سرقفلی یک دارایی با ارزش برای موفقیت شرکت است. بعضی اوقات ممکن است یک شرکت برای سرقفلی، بیشتر از یک دارایی محسوس و قابل رویت تلاش کند. وقتی مالکی ملک تجاری خود را با دریافت سرقفلی اجاره میدهد ـ یا به قول عرف مرسوم، به صورت فروش سرقفلی معامله میکند ـ این گونه نیست که این سرقفلی جزیی از مالالاجاره باشد و بعد از اتمام مدت، مستاجر هیچ حقی نسبت به ملک نداشته باشد. بلکه از دید عرف، با چنین معاملهای فقط ملک در دست مالک باقی میماند که میتواند اجاره بهای متعارف آن را دریافت کند، ولی اداره محل، تخلیه آن یا واگذاری به مستاجر دیگر، در اختیار مستاجر قرار میگیرد و به قول عرف، میتوانست سرقفلی خریداری شده محل را بفروشد.
در واقع سرقفلي اين اجازه را به مستاجر ميدهد كه از رونق كسب خود، در هنگام واگذارياش به فرد ديگر، بهره مالي ببرد. پس مشخص میشود که حق سرقفلی با حق کسب، پیشه و تجارت متفاوت است و حق سرقفلی ابتدای قرارداد توسط موجر از مستاجر دریافت میشود كه به معني رقمي است كه از نگاه موجر به خاطر رونق كسب و كار اوليه بايد از سوي مستاجر پرداخت شود و پس از آن حق واگذاري اين كسب به فرد ديگر به مستاجر محول ميشود اما حق کسب، پیشه و تجارت به جهت فعالیت تجاری مستاجر در هنگامی که قصد تخلیه مغازه را داشته باشد چه این تخلیه به جهت درخواست موجر باشد و چه به جهت درخواست مستاجر، مستحق دریافت حق کسب، پیشه و تجارت خود از موجر یا مستاجر بعدی خواهد بود.
آيا حق كسب و پيشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟
در سال 1376 قانوني در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصويب رسيد و مقرر شد كه اخذ سرقفلي در مواردي كه در قانون آمده جايز، اما مطالبه هر وجهي غير از سر قفلي ممنوع است. در نتيجه به موجب اين قانون هر قرارداد اجارهاي كه از سال 1376 به بعد در خصوص اماكن تجاري منعقد شده، گرفتن سرقفلي در آنها جايز است اما حق كسب، پيشه و تجارت به مستاجر تعلق نميگيرد. پیمان عطار در این باره میگوید: وقتی به قوانین سالهای 1322 تا 1376 نگاه میکنیم هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب، پیشه و تجارت بوده است. این در حالی است که مشروعیت در حق کسب، پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی مورد بحث و تردید بود اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است . قبل از انقلاب تا سال 1376 قانونی در خصوص سرقفلی وجود داشت به این معنا که یک نفر میتواند حق کسب و کارش را به صاحب مغازه یا مستاجر بعدی بفروشد اما بعد از این سال و با تغییر قوانین در این رابطه دیگر چیزی به نام سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت وجود ندارد.
مگر اینکه مغازهای قبل از سال 76 حق کسب، کار و تجارت را داشته که در این صورت صاحب مغازه میتواند این حق را بفروشد یا اجاره دهد. برای همین دیدن کاغذهایی که روی شیشه مغازههای قدیم در نقاط قدیمی شهرها دیده میشود که نوشتهاند سرقفلی به فروش میرسد یا اجاره داده میشود به این خاطر است که حق کسب و کار دارد و میتواند بفروشد یا اجارهاش بدهد اما اگر در همین سالهای اخیر مغازه یا پاساژی افتتاح شده باشد و ادعایی برای فروش سرقفلی دیده شود خلاف قانون است، دیگر چنین چیزی وجود ندارد، چون قوانین بعد از سال 1376 تغییر کرده است اما متاسفانه برای اینکه مردم و حتی مغازهدارها هنوز با گذشت 15 سال از تغییر قانون در این خصوص بیاطلاع هستند آگهی فروش یا اجاره سرقفلی را میزنند و مردم بیاطلاع نیز همچنان سرقفلی را میخرند و اجاره میکنند.
کارکرد پروانه کسب
پروانه کسب یا جواز كسب همان تابلویی است که در هر مغازهای بروید و کسب و کاری داشته باشد روی دیوار آنجا خودنمایی میکند. این پروانه کسب همان اجازه كتبی برای کسانی است که میخواهند کار و کاسبی راه بیندازند و مدرکی است که نشان میدهد صلاحیت اشتغال در امور تجاری را دارند. پروانه کسب به این خاطر اهمیت دارد که دارنده آن از حمایت مالی بهرهمند است. به علاوه دارندگان پروانههای كسب به راحتی میتوانند عضو اتحادیههای صنفی شوند و از امتیازهایی مثل گرفتن كالاهای سهمیهای، دریافت وام، اخذ اعتبار و...استفاده کنند. اغلب پروانههای كسبی که به شخص خاصی مربوط نمیشود همراه با معامله سرقفلی به انتقال گیرنده واگذار میشود اما برخی پروانهها که قائم به شخص معینی است و تحت ضوابط خاصی به افراد واجد صلاحیت داده میشود مثل پروانه مربوط به فروش دارو كه در اعطای آن لزوما شرایطی دارد که باید آنها رعایت شود. پروانه كسب را مستقلا میتوان معامله کرد. بنابراین انتقالدهنده سرقفلی لزومی در واگذاری پروانه به تبع سرقفلی ندارد. مثلا شخص میتواند سرقفلی ملك خود را با یك نفر معامله و پروانه محل را به دیگری واگذار كند.
در قانون سال 76 سرقفلي در چه مواردي تعلق ميگيرد؟
ماده 6 قانون سال 76 ميگويد، هر گاه مالك، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار كند، ميتواند مبلغي به عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت كند و مستاجر ميتواند در طول مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستاجر ديگر به عنوان سرقفلي دريافت كند مگر آنكه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد.
تبصره الف: چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد و مستاجر با دريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار كند، پس از پايان مدت اجاره مستاجر اخير حق مطالبه سرقفلي را از مالك ندارد.
تبصره ب : در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر منتقل كند، هنگام تخليه مستاجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادلانه روز را دارد. ماده7 هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زماني كه عين مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالك حق افزايش اجارهبها و تخليه عين مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود كه هرساله عين مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار كند. در اين صورت مستاجر ميتواند از موجر يا مستاجر ديگر مبلغي به عنوان سرقفلي براي حقوق خود دريافت كند. همچنين هرگاه ضمن عقد اجاره شود كه مالك عين مستاجره به غير مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار كند، مستاجر ميتواند براي دريافت حقوق خود يا تخليه محل مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه كند.
